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地产再融资开闸 指向棚户区改造和保障房

发布时间:2019-08-13 00:30:10

    地产再融资开闸 指向棚户区改造和保障房

    据接近证监会的知情人士向本报记者表示,证监会关于房企再融资的审批会与国家房地产调控保持一致,房企再融资放开是一个有条件的、结构性的放开

    本报记者 张晓玲

    实习记者 陈祥华 深圳报道

    暂停三年的A股房企再融资悄然重启。

    8月1日晚,新湖中宝一纸公告,将传了一个多月的“房企再融资开闸”坐实:新湖中宝拟定向增发募资55亿,投向其位于上海区域的两个棚户区改造项目。

    这与市场期待的房企再融资存在偏差:募资投向棚户区改造而非一般房地产开发项目。地产股2日早盘大涨,午后即出现回调,反映了市场对于再融资开闸存有疑虑。

    据接近证监会的知情人士向本报记者表示,证监会关于房企再融资的审批会与国家房地产调控保持一致,即使放开也是涉及棚户区改造、一级土地开发、保障房建设的项目,换言之,房企再融资放开是一个有条件的、结构性的放开。

    “新湖中宝此次定向募资方案是用于棚户区改造这样的保障性安居工程建设,符合国家产业支持方向,与用于传统商品房项目的募资截然不同。”克而瑞分析师朱一鸣也认为,房地产企业再融资短期内不会全面放开,而是只对符合国家政策导向的融资方案采取有条件的开放,包括旧城改造、保障房以及商业地产等非直接涉及住宅类的融资方案。

    再融资重启

    上市房企再融资暂停,始于2010年10月15日。其时,证监会通过其官方网站发布了“暂停房地产企业重组申请”的新闻稿。证监会称,为坚决贯彻执行“新国十条”精神,已暂缓受理房地产开发企业重组申请。自此之后,上市房企在内地资本市场的再融资大门关闭。

    今年6月底,一些券商和房企传出再融资开闸的消息。6月28日和7月12日,证监会两度回应上市房企融资政策问题时表示,对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,将暂停上市、再融资和重大资产重组;证监会在进行相关审核时,将依据国土资源部的意见进行认定。

    业内人士对此解读为,证监会口径已有所放松。进入7月,已有多家A股上市房地产企业因“筹划与公司相关的重大事项”停牌,包括宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份、中弘股份、荣丰控股等。如此密集停牌使得市场猜测,上市房企正集中酝酿再融资或重组事宜。

    新湖中宝一纸公告,搅乱了一池春水。8月1日,新湖中宝公告称,公司拟定向增发不超过17.91亿股,募资不超过55亿元,用于位于上海的两个棚户区改造项目,同日,海印股份也对外公布拟融资8.34亿元用于其商业地产项目。

    上述定增方案尚需获得新湖中宝股东大会审议批准和中国证监会核准。“一般公司公告出来再融资事项,就意味着有很大的把握可以做。”深圳一资深券商人士分析,新湖中宝公告前肯定和证监会等部门做好了沟通工作。

    上述人士称,如果新湖中宝或海印股份融资被批准,则意味着关闭3年之久的房地产企业再融资正式开闸。

    朱一鸣指出,再融资的“结构性开闸”是政府对于约束房企在融资层面动作的大幅让步,也是政府调控去行政化的明显表现。

    从2010年初以来,政府以关闭国内证券市场对房企的再融资渠道作为一种行政化的干预措施,并在干预之初起到了良好的成效。然而随着2012年下半年的房地产行业好转,企业业绩提升的同时资金变得较为充裕。同时今年以万科、招商、绿地、万达等龙头房企为代表的企业纷纷香港借壳上市,开拓海外融资渠道,融资渠道的多样化使得行政化干预的政策效用进一步降低。

    有条件放开

    市场并非极度乐观。

    “新湖中宝募投的两个项目均为棚户区改造项目,仅以此判断再融资开闸并不恰当,这种特定方向的开闸与市场预期并不完全相同。”8月2日,接近监管层的知情人士向本报记者表示。

    新湖中宝的再融资方案,与一般意义上、市场预期的商品房项目再融资不同。知情人士向本报记者透露,目前,房企再融资涉及三个部门:证监会、国土部和发改委。国土资源部与发改委对房企再融资的放行口径为“涉一级土地开发项目与旧城改造、保障房项目”。

    “房企再融资的条件有严格限制。资本市场对于房企融资投向往往认为是在商品房屋开发层面,这属于二级土地开发市场,目前放开的房企再融资,被严格限制在一级土地开发和旧城区改造工程上。”前述知情人士称。

    新湖中宝内部人士表示,此次募资投向是棚户区改造,符合当下的政策导向。2013年6月26日,李克强在国务院常务会议上提出,要研究部署加快棚户区改造,促进经济发展和民生改善的政策;今后5年再改造各类棚户区1000万户,并强调要加大对棚户区改造的政策支持和财政投入。

    新湖中宝公告显示,根据此次会议精神,要进一步增加财政投入,引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持,鼓励和引导民间资本参与棚户区改造。因此,此次定增方案的募资投向,符合目前国家加大对棚户区改造信贷支持这一政策导向。

    招商地产董秘刘宁表示,新湖中宝定增方案明确募资投向是棚户区改造项目,或许也将成为之后的房企再融资投资方向的一个风向标。未来监管层即使能够放开上市房企的再融资,但对募资投向的设定和监管也一定会非常严格。

    万科总裁郁亮此前曾向记者表示,房企再融资对于万科、保利这样的大型房企来说不太可能,因为大公司动辄融资几十亿、上百亿,对市场影响太大。

    朱一鸣认为,融资放开对中小房企更为有利。原因在于,一方面,我国目前房地产板块的上市公司中,有一半以上具备上市再融资的资质,而其中的中小型房企将可以直接再融资,从而有效解决企业资金问题;另一方面,中小型房企项目体量不可能很大,而小体量项目的小规模再融资,在整体市场缺乏流动性的背景下,更容易获得是市场青睐。

    地产调控有保有压

    多位业内人士认为,房企再融资有条件开闸,是中央对房地产地产调控“有保有压”态度的表现。而城镇化、棚户区改造,正是中央稳增长战略的重要抓手,亦得到了中央层面的支持。

    中金公司研究人士亦分析,1000万套棚户区改造意味着约80%的城市贫困家庭被兜底;年均200万~300万套棚户区改造建设将拉动投资额2000亿~3000亿,贡献投资增速约3%。

    李克强提出,下半年要在信息消费、棚户区改造、铁路投资等产业方面进行扶持。

    而棚户区改造的资金来源是很大的一个问题。

    根据7月12日下发的《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(下称《意见》),要多渠道筹措资金,要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。

    但在实际操作中,资金来源在中西部和东部发达地区会有显著差异。上海易居地产研究院副院长杨红旭告诉本报记者,对城区,尤其是市中心棚户区的改造会得到各方积极响应,“因为地段好,开发价值高,收益能得到较好保证,银行愿意贷款,开发商也比较愿意介入”。

    因此,如何吸引民间资金进入棚户区改造将成为重点。中金公司称,未来开发商将可以介入一级开发市场,以棚户区改造方式逐步参与土地收储,而政府职能转变为规划审批,原有模式下的土地净收益将逐步以土地成交手续费(比如说用地转性费用、土地交易费用)+物业持有税等形式来兑现,当地资源丰富的本地企业、品牌资金实力强的全国龙头将显著受益。

    上述这些方面正是此次房企再融资放开所支持的。

    长远来看,中信建投分析师苏雪晶认为,新一届政府在房地产调控的思路上与上一届不同,是要去行政化,建立长效机制和市场,资本市场直接融资的顺畅将有利于长效机制的进一步完善,有利于房地产市场化调控思路的延续,同时将有效地增加市场供应,符合“长效机制”的定义。

    北京中原地产市场总监张大伟也对本报记者表示,在下半年流动性趋紧的背景下,新一届政府对待房地产目前的态度是既不放松也不收紧,目前的限购限贷仍然不放松,对棚户区改造、保障房等促进民生和经济增长的产业则有条件放开。而长期来讲,推行土地改革、房产税等手段是趋势。


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